Wohnregeln für ukrainische Geflüchtete in Deutschland

Zusammenfassung

Viele deutsche Wohnungseigentümer und Hauptmieter erwägen, Wohnungen zu vermieten, Zimmer unterzuvermieten oder ukrainischen Geflüchteten unentgeltlich Unterkunft anzubieten.

Deutsche Mieter brauchen die Zustimmung ihres Vermieters für eine Untervermietung oder eine unentgeltliche Unterbringung, wenn ukrainische Geflüchtete länger als sechs bis acht Wochen in der Wohnung bleiben. Vermieter müssen die Mindestanforderungen an die Unterbringung beachten, die sich aus dem Zweckentfremdungsrecht, dem Bauordnungsrecht sowie dem Gesundheits- und allgemeinen Sicherheitsrecht ergeben.

Die folgenden Informationen geben einen allgemeinen Überblick über die deutschen Anforderungen an die Vermietung von Wohnungen, die Untervermietung von Zimmern und die unentgeltliche Unterbringung ukrainischer Geflüchteter. Sie ersetzen jedoch keine Rechtsberatung und keine regional geltenden Vorgaben. Wir empfehlen, vor einer Vermietung oder Untervermietung an ukrainische Geflüchtete Fachanwälte oder spezialisierte Verbände hinzuzuziehen.

Wie lange dürfen ukrainische Geflüchtete ohne Zustimmung des Vermieters als Besuch bleiben?

Wer zur Miete wohnt, darf Geflüchtete ebenfalls in die Mietwohnung aufnehmen: Mieter entscheiden selbst, ob und wann sie Besuch empfangen, solange der Besuch weniger als sechs bis acht Wochen dauert (in Ausnahmefällen bis zu drei Monate).

Danach braucht der Mieter die Zustimmung des Vermieters. Schon um Missverständnisse zu vermeiden und das Vertrauensverhältnis zum Vermieter zu stärken, ist es besser, den Vermieter gleich zu Beginn über das Vorhaben zu informieren, ukrainische Geflüchtete unterzubringen.

Wann darf ein Vermieter die Zustimmung verweigern?

Anders als bei Ehegatten, Lebenspartnern, Kindern oder Eltern braucht die Zustimmung des Vermieters, wer Ukrainerinnen und Ukrainer dauerhaft oder über einen längeren Zeitraum aufnehmen möchte.

Für den Antrag auf Zustimmung ist keine bestimmte Form vorgeschrieben, es empfiehlt sich jedoch, die Anfrage schriftlich zu stellen.

Der Vermieter darf die Zustimmung in solchen Fällen nur verweigern, wenn ein zwingender Grund vorliegt, etwa eine dauerhafte Überbelegung der Wohnung. Wegen Staatsangehörigkeit, Geschlecht oder Weltanschauung der Untermieter darf er die Zustimmung nicht verweigern.

Rechte des Vermieters bei einem Regelverstoß des Mieters

Problematisch kann es werden, wenn Mieter Geflüchtete längere Zeit ohne Zustimmung des Vermieters aufnehmen. Beenden Mieter die Untervermietung trotz Aufforderung nicht, können Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Die fristlose Kündigung des Mietvertrags ist unberechtigt, wenn der Mieter die Zustimmung schlicht vergessen hat einzuholen. Auch die zu Unrecht verweigerte Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung rechtfertigt keine fristlose Kündigung.

Eigentümer dürfen eine Wohnung nicht überbelegen

Für Eigentümer von Wohnraum ist die Aufnahme von Geflüchteten deutlich einfacher, da sie keine Zustimmung einholen müssen.

Was als Überbelegung gilt, ist in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt.

Berlin verlangt mindestens 9 m² je erwachsener Person und 6 m² je Kind bis zu sechs Jahren.

Hessen unterscheidet nicht zwischen Erwachsenen und Kindern und verlangt mindestens 9 m².

Bremen und Nordrhein-Westfalen verlangen mindestens 9 m² je erwachsener Person und 6 m² je Kind bis zu sechs Jahren, verwenden für die Ermittlung der Gesamtfläche aber ein besonderes Berechnungsverfahren.

Bayern schließlich kennt keine eigenen Regeln zur Überbelegung; stattdessen stützen sich die örtlichen und regionalen Behörden auf die allgemeinen öffentlich-rechtlichen Befugnisse aus dem Zweckentfremdungsrecht, dem Bauordnungsrecht sowie dem Gesundheits- und allgemeinen Sicherheitsrecht.
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Vermieter müssen darüber hinaus weitere Mindestanforderungen an die Unterbringung beachten, die sich aus dem Zweckentfremdungsrecht, dem Bauordnungsrecht sowie dem Gesundheits- und allgemeinen Sicherheitsrecht ergeben. Grundsätzlich gilt: Geflüchtete sollen menschenwürdig wohnen, unabhängig davon, ob eine ganze Wohnung oder ein Teil davon angeboten wird.

Die Kommune als Vertragspartner

Eigentümer und Mieter können ihre Wohnung auch direkt der örtlichen Kommunalverwaltung für die Unterbringung von Geflüchteten anbieten, in der Regel dem Sozialamt des Kreises oder der Stadt. Bei diesem Weg ist die öffentliche Hand Vertragspartner des Mietvertrags, nicht die Geflüchteten selbst.

Erforderlich ist eine behördliche Erlaubnis, am zugewiesenen Wohnort zu leben und als Mieter in privaten Wohnraum zu ziehen.

Verfügt die geflüchtete Person nicht über ausreichendes Einkommen, kann das Sozialamt die Miete übernehmen. Die Behörden setzen dafür jedoch eine Höchstwohnfläche und einen Höchstpreis je Person fest.

Diese Grenzen unterscheiden sich nach Bundesland, Region und Stadt.

Dies sind die aktuellen Grenzwerte für Hamburg. Sie gelten für die Bruttokaltmiete inklusive Wasserkosten, aber ohne Heizkosten, und werden von der Sozialbehörde auf Grundlage des Mietenspiegels 2025 veröffentlicht. In einzelnen Stadtteilen und in besonderen Lebenslagen sind Zuschläge möglich, und die Werte werden fortgeschrieben. Prüfen Sie daher das aktuelle Informationsblatt oder fragen Sie beim Jobcenter nach, bevor Sie damit planen.

Zahl der Haushaltsmitglieder	Obergrenze der Bruttokaltmiete
1 Person	574,00 Euro
2 Personen	697,80 Euro
3 Personen	860,25 Euro
4 Personen	1.036,80 Euro
5 Personen	1.480,50 Euro
6 Personen	1.668,00 Euro
für jede weitere Person	208,50 Euro

Wichtig: Die genannten Werte gelten für die Anmietung vollständiger Wohnungen. Die Höchstbeträge für einzelne Zimmer oder Wohnungsteile liegen niedriger.

Der Nachteil der Untervermietung oder der direkten Vermietung an die Behörden ist der Verlust der Kontrolle darüber, wen die Behörden für die Wohnung auswählen.

Miete für die Unterbringung von Geflüchteten

Geflüchtete ohne Zugang zu privatem Wohnraum werden bei der Ankunft vorübergehend in Notunterkünften untergebracht. Die Behörden prüfen, welche freien Wohnmöglichkeiten es gibt, um die Geflüchteten in längerfristige Unterkünfte zu verlegen.

Wichtig zu wissen: Auch wenn ukrainische Geflüchtete das Recht haben, in Deutschland zu bleiben, haben sie NICHT das Recht zu wählen, wo sie sich endgültig niederlassen, solange sie keine eigene private Wohnlösung nachweisen können.

Die Kommune trägt die Kosten der Unterbringung, wenn die geflüchtete Person kein eigenes Einkommen hat. Geflüchtete dürfen sich selbst eine Wohnung suchen; in diesem Fall bezuschussen die Behörden die Wohnkosten im Rahmen der regional festgelegten Grenzen.

WICHTIG: Wir empfehlen Vermietern und Hauptmietern, sich beim örtlichen Jobcenter über die Zuschussregeln für ukrainische Geflüchtete zu informieren.

Wer Wohnraum direkt an Geflüchtete vergibt, sollte auch dann einen Mietvertrag schließen, wenn die Unterbringung unentgeltlich ist.

Der Mietvertrag sollte nicht nur die Miete regeln, sondern auch den Umgang mit den Nebenkosten. Höhere Kosten, insbesondere für Heizung, Strom und Wasser, sind zu berücksichtigen, auch um die Interessen der übrigen Haushaltsmitglieder zu schützen.

Wer haftet für Schäden an der Mietsache?

Mieter haften für Vertragsverstöße aller Personen, die sie in ihre Wohnung aufgenommen haben.

Die Haftung hängt nicht davon ab, wie lange die Personen bleiben oder ob sie für die Unterbringung zahlen.

Ein förmlicher Mietvertrag, eine Hausordnung und bei möblierten Objekten ein Übergabeprotokoll mit Beweisfotos sind dringend zu empfehlen, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

​Mietvertrag – Deutsch​
​Mietvertrag – Ukrainisch​
​Hausordnung – Deutsch​
​Hausordnung – Ukrainisch​

Rechtsverbindlich sind der deutsche Mietvertrag und die deutsche Hausordnung. Die ukrainischen Fassungen dienen nur der Information.