Wohnordnung für ukrainische Flüchtlinge in Deutschland

Zusammenfassung

Viele deutsche Wohnungseigentümer und Hauptmieter ziehen in Erwägung, ukrainischen Flüchtlingen Wohnungen zu vermieten, Zimmer unterzuvermieten oder kostenlose Unterkünfte anzubieten.

Deutsche Mieter benötigen die Zustimmung ihres Vermieters zur Untervermietung oder kostenlosen Unterbringung, wenn ukrainische Flüchtlinge länger als 6-8 Wochen in der Wohnung bleiben. Vermieter haben Mindestanforderungen an die Beherbergung nach dem Recht der Zweckentfremdung, der Bauordnung und dem Arbeitsschutzrecht zu beachten.

Die folgenden Informationen geben einen allgemeinen Überblick über die deutschen Voraussetzungen für die Anmietung von Wohnungen, die Untervermietung von Zimmern oder das Anbieten kostenloser Unterkünfte an ukrainische Flüchtlinge, können jedoch keine Rechtsberatung und regionalspezifische Anforderungen ersetzen. Wir empfehlen, vor der Vermietung oder Untervermietung von Immobilien an ukrainische Flüchtlinge professionelle Rechtsanwälte oder Fachverbände zu konsultieren.

Wie lange können ukrainische Flüchtlinge ohne Zustimmung des Vermieters als Besucher bleiben?

Wer zur Miete wohnt, darf auch Flüchtlinge in seine Mietwohnung aufnehmen, da Mieter selbst entscheiden können, ob und wann sie Besuch empfangen, wenn der Besuch weniger als 6-8 Wochen (in Ausnahmefällen bis zu 3 Monaten) dauert.

Nach Ablauf dieser Frist benötigt der Mieter die Zustimmung seines Vermieters. Schon um Missverständnissen vorzubeugen und die Vertrauensbasis zum Vermieter zu stärken, ist es besser, den Vermieter gleich zu Beginn über die geplante Bereitstellung von Unterkünften für ukrainische Flüchtlinge zu informieren.

Wann darf ein Vermieter die Erlaubnis verweigern?

Anders als Ehegatten, Lebenspartner, Kinder oder Eltern braucht jeder, der Ukrainer auf Dauer oder für längere Zeit beherbergen will, die Erlaubnis des Vermieters.

Für den Genehmigungsantrag ist keine bestimmte Form erforderlich, es wird jedoch empfohlen, den Antrag in schriftlicher Form zu stellen.

In solchen Fällen kann der Vermieter die Erlaubnis nur verweigern, wenn der Untermieter dafür einen zwingenden Grund hat, wie z. B. dauerhaft überbelegter Wohnraum. Der Vermieter darf die Erlaubnis nicht aus Gründen der Nationalität, des Geschlechts oder der Weltanschauung der Untermieter verweigern.

Rechte des Vermieters bei Ordnungsverstoß des Mieters

Problematisch kann es werden, wenn Mieter Flüchtlinge ohne Zustimmung des Vermieters für längere Zeit aufnehmen. Beenden Mieter die Untermiete nicht wie gewünscht, können Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Die fristlose Kündigung des Mietvertrages ist ungerechtfertigt, wenn der Mieter einfach vergessen hat, eine Erlaubnis einzuholen. Auch die unrechtmäßige Untervermietungsverweigerung eines Vermieters berechtigt nicht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Eigentümer dürfen eine Wohnung nicht überbelegen

Für Wohnungseigentümer ist es viel einfacher, Flüchtlinge aufzunehmen, da sie keine Genehmigung einholen müssen.

Die Voraussetzungen für eine Überbelegung sind in Deutschland je nach Bundesland unterschiedlich.

Berlin verlangt mindestens 9m² pro Erwachsenem und 6m² pro Kind bis 6 Jahre.

Hessen unterscheidet nicht zwischen Erwachsenen und Kindern und benötigt mindestens 9m².

Bremen und Nordrhein-Westfalen verlangen mindestens 9 m² pro Erwachsenem und 6 m² pro Kind bis 6 Jahre, verwenden aber eine spezielle Berechnungsmethode für die Berechnung der Gesamtgröße des Grundstücks.

Bayern hat schließlich keine besonderen Vorschriften zur Überbelegung, sondern die kommunale und regionale Verwaltung nutzt die allgemeinen öffentlich-rechtlichen Befugnisse aus dem Zweckentfremdungs-, Bauordnungs-, Gesundheits- oder allgemeinen Sicherheitsrecht.
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Vermieter haben darüber hinaus weitere Mindestanforderungen an die Beherbergung nach dem Recht der Zweckentfremdung, der Bauordnung und dem Gesundheits- oder allgemeinen Sicherheitsrecht zu beachten. Generell gilt: Geflüchtete sollen menschenwürdig leben – egal, ob es sich bei dem Angebot um eine komplette Wohnung oder einen Teil der Wohnung handelt.

Kommunalverwaltung als Leasingpartner

Eigentümer und Mieter können ihre Immobilie auch direkt bei der örtlichen Gemeindeverwaltung (in der Regel das Sozialamt des Kreises oder der Stadt) zur Nutzung durch Flüchtlinge anmelden. Bei diesem Ansatz ist die öffentliche Hand Mietvertragspartner, nicht die Flüchtlinge selbst.

Zum Wohnen am entsprechenden Wohnort und zum Einzug in eine private Wohnung als Mieter ist eine behördliche Erlaubnis erforderlich. 

Für den Fall, dass der Flüchtling kein ausreichendes Einkommen hat, kann das Sozialamt seine Miete zahlen. Die Behörden haben jedoch eine maximale Wohnungsgröße und einen von ihnen festgelegten Preis pro Person.

Diese Einschränkungen sind je nach Bundesland, Region und Stadt unterschiedlich. 

Hier ein Beispiel für Hamburg auf Basis der Mietkostenstatistik 2021.

Anzahl der Haushaltsmitglieder	Einschränkung
1 Person	543,00 Euro
2 Personen	659,40 Euro
3 Personen	780,00 Euro
4 Personen	938,15 Euro
5 Personen	1.272,60 Euro
6 Personen	1.443,60 Euro
für jede weitere Person	180,45 Euro

Es ist wichtig zu beachten, dass die oben genannten Werte für komplette Wohnungsmieten gelten. Die Höchstbeträge für Einzelzimmer in Wohnungsteilen sind niedriger.

Der Nachteil der Untervermietung oder Vermietung von Eigentum direkt an die Behörden ist der Verlust der Kontrolle darüber, wen die Behörden als Bewohner des Eigentums auswählen.

Miete für die Unterbringung von Flüchtlingen

Flüchtlinge, die keinen Zugang zu Privatunterkünften haben, werden bei ihrer Ankunft vorübergehend in Notlagern untergebracht. Die Behörden werden die Verfügbarkeit kostenloser Wohnmöglichkeiten prüfen, um die Flüchtlinge in längerfristige Unterkünfte umzusiedeln. 

Es ist wichtig zu verstehen, dass ukrainische Flüchtlinge zwar das Recht haben, in Deutschland zu bleiben, aber NICHT das Recht haben, zu entscheiden, wo sie sich endgültig niederlassen, wenn sie keine eigene private Wohnlösung vorweisen können.

Die Kommune trägt die Kosten für die Unterbringung von Flüchtlingen, wenn der Flüchtling kein eigenes Einkommen hat. Der Flüchtling hat das Recht, sich selbst eine Unterkunft zu suchen, wobei die Behörden die Wohnkosten im Rahmen regional festgelegter Grenzen bezuschussen.

WICHTIG: Wir empfehlen Vermietern / Hauptmietern, sich an das örtliche Jobcenter zu wenden, um sich über die Subventionsregelungen für ukrainische Flüchtlinge zu informieren.

Wer Wohnraum für Geflüchtete direkt anbietet, sollte mit dem Geflüchteten einen Mietvertrag abschließen, auch wenn die Wohnung als frei gilt. 

Der Mietvertrag sollte neben den Mietkosten auch die Behandlung der Lebenshaltungskosten klären. Höhere Kosten, insbesondere für Heizung, Strom und Wasser, sind auch zur Wahrung der Interessen anderer Haushaltsmitglieder zu berücksichtigen.

Wer haftet für Schäden am Mietobjekt?

Mieter haften für Vertragsverletzungen aller Personen, die sie in ihre Wohnungen aufgenommen haben.

Die Haftung hängt nicht davon ab, wie lange die Personen bleiben oder ob sie für die Unterkunft bezahlen oder nicht.

Ein formeller Mietvertrag, eine Hausordnung und bei Möbelobjekten ein Inventarübergabeprotokoll inkl. Beweisfotos werden dringend empfohlen, um späteren Missverständnissen vorzubeugen.

​Mietvertrag – Deutsch​
​Mietvertrag – Ukrainisch​
Hausordnung – Deutsch​
Hausordnung – Ukrainisch

Rechtsverbindlich sind die deutschen Mietvertrags- und Wohnordnungen. Die ukrainischen Versionen dienen nur zur Information.